Paradox imobiliar: De ce un apartament vechi din 1975 este mai scump decât unul nou

Două garsoniere, același oraș. Una ridicată în 1975, cealaltă în 2025. Cea veche se vinde astăzi cu aproape 94.000 de euro. Cea nouă rămâne în jurul a 75.000. Într-o analiză la zi a pieței imobiliare, paradoxul apartamente vechi vs noi devine evident: locația dictează prețul mai mult decât anul construcției.

Logica obișnuită spune că ar trebui să fie invers. Materiale moderne, eficiență energetică superioară, instalații noi — toate ar trebui să încline balanța spre construcția recentă. În marile orașe din România, balanța se înclină tot mai des în sens contrar.

Fenomenul este real și măsurabil. În unele orașe, apartamentele vechi depășesc prețul celor noi chiar și cu 26%, deși construcțiile recente vin cu un TVA de 21% pe care locuințele vechi, vândute între persoane fizice, nu îl poartă. Iar explicația nu stă în beton sau cărămidă. Stă în ceva ce nu apare pe planul apartamentului: felul în care s-a transformat, de-a lungul deceniilor, valoarea zonei urbane care îl înconjoară. Acest fenomen rescrie regulile de investiție imobiliară din România și demonstrează că, pentru cumpărătorul urban, timpul economisit în trafic a devenit mai valoros decât finisajele noi.

Paradoxul care pornește din București

Datele platformei imobiliare Storia pentru luna mai 2026 arată diferențe semnificative între apartamentele vechi și cele noi. Ecartul merge de la -9% în Oradea, unde locuințele noi sunt mai scumpe, până la +26% în București, unde piața favorizează net segmentul vechi.

În Capitală, contrastul devine cel mai vizibil. Apartamentele vechi au ajuns la un preț mediu de 2.535 euro/mp, în timp ce locuințele noi se situează la 2.015 euro/mp — un ecart de 520 euro/mp în favoarea celor vechi. Diferența se traduce direct în prețul final: o garsonieră veche ajunge să coste aproape 94.000 de euro, în timp ce una nouă rămâne în jurul a 75.000 de euro.

Fenomenul nu este izolat.

Datele, oraș cu oraș

Comparația directă dintre prețurile medii pe metru pătrat, acolo unde locuințele vechi conduc sau sunt la egalitate:

• București: 2.535 euro/mp (vechi) față de 2.015 euro/mp (nou) — un ecart de aproximativ +26% pentru vechi
• Iași: 2.034 euro/mp (vechi) față de 1.885 euro/mp (nou) — aproximativ +8% pentru vechi
• Brașov: 2.383 euro/mp (vechi) față de 2.295 euro/mp (nou) — un ecart mai mic, dar aceeași tendință
• Cluj-Napoca, Constanța și Sibiu: practic la paritate, cu diferențe nesemnificative între cele două segmente

Unde logica veche încă funcționează

Piața nu este însă uniformă, iar în câteva orașe regula tradițională rămâne în picioare:

• Oradea: apartamentele noi sunt cu aproximativ 183 euro/mp mai scumpe decât cele vechi — un avantaj de circa 9% pentru segmentul nou
• Timișoara: diferența este de aproximativ 105 euro/mp, în favoarea noului
• Craiova: un ușor avantaj pentru locuințele noi, de aproximativ 16 euro/mp

Ce au în comun aceste piețe: dezvoltarea rezidențială din ultimii ani s-a făcut în zone relativ bine conectate la oraș, ceea ce reduce diferența clasică dintre „centrul vechi” și „periferia nouă”.

De ce sunt mai scumpe apartamentele vechi decât cele noi?

Explicația principală nu ține nici de vechimea clădirii, nici de calitatea construcției în sine, ci de felul în care s-au dezvoltat orașele în ultimele decenii. Majoritatea apartamentelor vechi din România au fost construite în cartiere gândite ca nuclee urbane complete: acces la transport public, școli, grădinițe, spitale și spații comerciale.

Cu timpul, aceste cartiere au devenit chiar centrul funcțional al orașelor moderne. Zone precum Titan, Drumul Taberei, Tineretului, Dristor sau Aviației în București se numără astăzi printre cele mai bine conectate la infrastructura urbană, în special datorită proximității față de metrou și serviciilor publice dezvoltate.

Proiectele rezidențiale noi au apărut, în schimb, în zone periferice sau semi-periferice, unde terenurile sunt mai ieftine, dar infrastructura este încă în dezvoltare. Cartierele noi din Popești-Leordeni, Berceni, Prelungirea Ghencea sau zonele extinse din jurul marilor orașe oferă locuințe moderne, însă nu pot concura întotdeauna la capitolul accesibilitate.

TVA-ul de 21% și de ce nu mai schimbă regulile

În teorie, locuințele noi ar trebui să fie mai scumpe inclusiv din cauza TVA-ului de 21% aplicat la vânzare, în timp ce apartamentele vechi tranzacționate între persoane fizice nu includ TVA. În practică, acest diferențial fiscal este absorbit de dinamica reală a pieței.

În București, diferența de 520 euro/mp dintre vechi și nou depășește cu mult impactul TVA raportat la structura costurilor. Prețul final nu mai este dictat doar de construcție sau de taxe, ci de valoarea percepută a amplasamentului.

Cumpărătorii nu plătesc doar metrul pătrat construit. Plătesc timpul economisit, accesul la transport, proximitatea față de locurile de muncă și infrastructura deja existentă.

Ce caută cumpărătorii

Schimbarea de percepție se vede și în comportamentul de căutare. Datele din piață arată că apartamentele vechi sunt căutate de aproximativ trei ori mai mult decât cele noi — în creștere față de anul anterior, când raportul era de aproximativ 2 la 1. Deși achiziția unor apartamente vechi presupune adesea compromisuri legate de uzura instalațiilor sau a fațadelor, proximitatea față de hub-urile de educație și transport anulează aceste dezavantaje în ochii pieței.

Interesul în creștere pentru locuințele vechi este alimentat și de modificările fiscale recente, inclusiv majorarea TVA, dar și de diferențele de preț dintre zonele centrale și periferice.

Monica Dudău, reprezentant Storia, rezumă mecanismul:

„Vedem tot mai des situații în care apartamentele vechi ajung la prețuri similare sau chiar mai ridicate decât cele noi, însă explicația ține de locație. Locuințele vechi sunt, în general, mai centrale și mai bine conectate la infrastructura orașului: transport, școli, servicii”

De ce „1975” poate bate „2025”

Paradoxul devine mai ușor de înțeles când raportăm prețul la realitatea urbană. Un apartament construit în 1975, dar aflat la câteva minute de metrou și într-un cartier complet funcțional, poate avea o valoare mai mare decât unul nou ridicat la marginea orașului — chiar dacă acesta din urmă include materiale moderne și eficiență energetică superioară.

La asta se adaugă un factor structural. Oferta de locuințe vechi în zonele centrale este limitată prin chiar natura ei: nu se mai pot construi blocuri noi în aceste cartiere. Apartamentele existente devin astfel un activ rar, cu valoare în creștere naturală în timp.

Piața nu mai plătește apartamentul, ci accesul la oraș

Datele din mai 2026 confirmă o mutație de fond: piața imobiliară din România a trecut de la logica „nou versus vechi” la logica „unde este situat apartamentul”. În multe cazuri, diferența nu mai este dată de anul construcției, ci de infrastructura din jur și de timpul pe care îl economisește locatarul.

Așa se face că TVA-ul de 21% aplicat locuințelor noi devine doar un element secundar într-o ecuație mult mai complexă, în care adevărata valoare o dă orașul în sine.

Cele două garsoniere de la început spun, de fapt, aceeași poveste. Cea din 1975 nu valorează mai mult fiindcă e mai bine construită. Valorează mai mult fiindcă e mai aproape de viața reală a orașului — de metrou, de școli, de servicii, de tot ce s-a strâns în jurul ei în jumătate de secol. În marile centre urbane din România, vechimea a încetat să fie un dezavantaj. Locația a devenit prețul.

În dezbaterea finală apartamente vechi vs noi, câștigătorul nu mai este stabilit de anul turnării fundației, ci de capacitatea orașului de a oferi un standard de viață imediat accesibil.